"황금알 낳는 거위라던 뉴타운, 이제는 재앙"

이글은 프레시안 2011-12-21일자 기사 '"황금알 낳는 거위라던 뉴타운, 이제는 재앙"'을 퍼왔습니다.

[누구를 위한 뉴타운인가·②] 뉴타운사업, 무엇이 문제인가

서울시 뉴타운 사업은 기존 주거지를 정비하여 주거환경을 개선하고자 2002년 이명박 서울시장 재임시절, 처음 시작됐다. 뉴타운 사업, 즉 도시재정비사업이 도입되기 전에는 재개발 문제 갈등은 주로 철거세입자와 재개발 조합 간 임대주택 및 보상금과 관련된 것이다.

하지만 뉴타운 사업 이후 분쟁 양상은 달라졌다. 건실한 주택이 재정비촉진 지구로 지정되면서 지가가 올랐고, 투기 세력의 지분 쪼개기 등으로 사업성이 악화됐다. 2008년 금융위기 이후 사업성은 더욱 악화됐다. 이 때문에 원주민들은 새로 지어지는 아파트에 들어가려면 높은 추가 부담금을 내야 했다. 적게는 1억 원에서 많게는 3억 원을 내는 상황까지 발생한 것.

이런 사실을 뒤늦게 안 조합원들은 뉴타운 사업에 반대하며 소송에 들어간 상태다. 반면, 여전히 뉴타운의 사업성을 믿는 주민들은 뉴타운 사업 추진을 요구하고 있다. 이 때문에 마을 주민 간 갈등은 극에 달하고 있다.

이런 가운데 박원순 서울시장이 오는 1월, 뉴타운 해법을 발표한다. 구체적인 내용은 알려지지 않았지만 뉴타운 진행상황에 따라 맞춤형 해법을 내놓겠다는 입장이다. 하지만 뉴타운 문제는 쉽게 풀기 어려운 사안이다. 뉴타운 문제가 무엇인지, 왜 문제가 발생하는지를 살펴본다.

"누구를 위한 뉴타운인가"

① "뉴타운이 로또? 지붕에서 비 새도 수리도 못하는데…"

말도 많고 탈도 많은 뉴타운사업(재정비 촉진사업)이다. 각종 소송과 주민 간 갈등으로 사업이 제대로 진행되지 못하는 곳이 부지기수다. 사업시행인가까지 난 지역에서조차 여러 문제로 끊임없이 분쟁이 발생하고 있다. 왜 그럴까.

2002년부터 지정된 뉴타운지구는 총 35개, 245구역으로 면적은 27㎢이다. 서울시 면적의 4.46%를 차지하는 방대한 크기다. 2002년 이명박 서울시장 재임 시절 시작된 뉴타운사업은 강북 지역의 주거 환경이 강남에 비해 열악하다는 점에서 출발했다. 강북에 고품격 주거 환경과 교육 여건을 조성해 지역 간 격차를 해소하고 삶의 질을 개선한다는 게 주목적이었다.

공공의 기반시설투자를 전제로 공공에서 개발기본계획을 수립한 후, 민간 주도로 개별 구역별로 사업을 추진하는 것이 기존 재개발 사업과의 차이점이다. 하지만 개발이익을 전제로 사업이 추진된다는 점에서는 기존 사업과 큰 차이가 없다.

한마디로 군소단위로 진행되던 재개발을 하나의 대규모 재개발사업으로 진행하는 게 뉴타운사업이라고 보면 된다. 따라서 하나의 뉴타운지구 안에 여러 정비 구역이 존재한다. 뉴타운지구라는 것은 여러 정비 구역을 묶은 일종의 정비 구역 조합이라고 보면 된다.

그렇다면 뉴타운사업의 현재 상황은 어떨까. 2011년 3월 기준으로 총 35개 지구 241개 사업 구역 중 착공에 들어갔거나 준공된 구역은 단 32개에 불과하다. 전체 사업 구역의 87%는 아직 삽질 한 번 하지 못한 상황이다.

소송도 곳곳에서 진행되고 있다. 2007년~2010년 3월까지 서울시에서 발생한 재정비사업 관련 소송건수는 212건으로 이중 절반가량이 2009년에 발생했다. 자치구별로는 동대문, 성동, 성북, 서대문구 등 재정비사업이 많은 자치구에서 43.3%로 가장 많은 소송이 진행되고 있다. 사업단계별로는 추진위원회 및 조합설립과 관련한 소송이 134건으로 63%를 차지하고 있었다. 왜 이런 일이 발생하는 걸까.

▲ 신길뉴타운지구. ⓒ프레시안(허환주)

주민에게 제대로 정보를 주지 않는 뉴타운

재정비사업의 갈등은 상당부분 정보부족과 제도에 대한 이해부족에서 발생한다. 대부분의 주민들은 정확한 정보가 없는 상태에서 뉴타운사업 동의서를 작성한다. 뉴타운 계획수립 후 주민공람과 공청회가 개최되지만 주민의견을 수렴하기보다는 일방적인 설명회에 그치는 경우가 많기 때문이다.

이렇게 겉치레로 공청회 등을 진행하는 이유는 주민이 정보를 알지 못하면 못 할수록 사업 진행이 수월하기 때문이다. 뉴타운사업은 지역 주민들이 조합을 결성해 토지 등을 담보로 아파트를 건설하는 수익형 사업방식을 채택하고 있다. 여기서 중요한 점은 분양수익이다. 이것이 많이 남아야 지역 주민의 부담금이 줄어든다.

일반분양 물량이 감소하면 분양수익이 감소하고 그 결과는 고스란히 지역주민들에게 돌아간다. 아파트로 들어갈 때 부담해야 하는 부담금액이 증가하는 것.

문제는 이런 부담금을 정비업체에서는 지역 주민, 즉 조합원들에게 자세히 알려주지 않는데 있다. 부담금에 대해선 말하지 않고 막연한 개발이익에 대한 왜곡된 정보만을 제공하며 사업을 추진한다.

경제정의실천시민연합이 2009년 발표한 '묻지마식 재개발사업의 실태 보고서'를 보면 조사 대상 모든 구역의 재개발조합이 '도시 및 주거환경정비법'에서 정한 분담내역 제시 등의 요건을 충족하지 못하는 일명 '부실동의서'로 조합이 설립됐다. 또한 백지동의서에 주민의 인감이 찍혀 있는 것도 확인됐다. 백지동의서에 주민이 동의했다는 건 사업내역을 주민이 알지 못한 채 동의했다는 이야기다.

결국 조합원들은 나중에야 막대한 추가부담금을 내야 아파트에 들어갈 수 있다는 사실을 알게 된다. 또한, 개별감정평가액은 관리처분단계에나 가서 알게 된다. 이는 이후 소송과 주민 간 반목의 원인이 된다.

조합설립동의서 징구시 개관적인 비용분담의 기준을 제시하고 사업시행인가 후 감정평가를 통해 관리처분계획 총회 전에 조합원들에게 자신의 집 평가액과 추가부담금 금액을 통보해줘야 한다. 하지만 다수의 재개발조합에서 이를 시행하지 않는다. 사업성이 낮은 주택재개발 사업구역일수록 개별감정가가 낮게 나오기 때문이다.

조합원 입장에서는 부담금이 클수록 뉴타운사업을 반대할 가능성이 크다. 이에 재개발 조합은 이를 최대한 숨기고 있다가 관리처분 총회 자리에서 통지 후 일사천리로 총회를 진행, 결의한다. 관리처분계획이 통과되면 사실상 뉴타운사업 절차는 마무리되는 셈이다. 물론 총회를 열 때는 재개발에 반대하는 주민의 출입은 철저히 통제한다.

▲ 신길9구역 비상대책위원회 사무실에 붙어 있는 포스터. ⓒ프레시안(허환주)

고작 17%만 재정착하는 원주민들

과도한 추가부담금도 문제다. 왕십리, 아현동 등 상대적으로 도심과 역세권에 가까운 지역의 뉴타운지구도 주민이 새로 지어지는 아파트에 들어가려면 2억 원의 추가부담금을 내야 한다. 특히 지리적 여건으로 고분양가를 확보할 수 없는 신림, 신길, 상계 등과 같은 서울 외곽지역의 경우는 감당할 수 없는 추가부담금으로 아예 뉴타운사업 자체를 반대하는 목소리가 크다.

경실련이 재개발사업을 분석한 결과, 23개 지구 평균 아파트 분양가인 평당 954만 원을 적용할 때 30평형 아파트에 입주하기 위해 부담해야 할 최소 비용은 1억5000만 원으로 예상된다. 자신의 땅을 내주고도 이만큼의 돈을 더 내야 한다는 이야기다.

부담금을 조합원들이 이렇게 내야 하는 이유에는 뉴타운지구 선정 뒤 집값이 상승하는 게 하나의 원인이다. 시행사는 오른 집값 보상금만큼 그 비용을 아파트분양권 인상으로 채우기 때문이다. 주민의 추가부담금이 오르는 이유다.

신길2구역 주민 박정금(가명ㆍ68)씨는 "뉴타운 지구 선정 발표 전에는 한 평에 400~500만 원 하던 반지하 집이 지금은 한 평에 2000만 원을 넘어 간다"며 "결국 외부에서 들어온 투기꾼들만 여기서 시세차익을 얻어가는 실정이다"고 말했다.

과도한 부담금은 원주민의 재정착률을 떨어뜨리는 주요원인이기도 하다. 저소득층 밀집 지역이 주를 이루는 뉴타운지역의 영세집주인들의 경우, 전세금을 끼고 주택을 구입한 경우가 많아 문제가 된다.

이들은 부담금을 낼 수 없어 분양권을 매매하고 다른 지역으로 이사할 수밖에 없다. 하지만 돌려줘야 할 전세금이 있기에 그걸 제외하면 서울 외곽에 집을 구할 수밖에 없다. 지금처럼 부동산 경기가 불경기면 분양권은 프리미엄을 붙여서 팔지도 못한다. 그나마융자를 받지 않고 집을 구하면 다행이다.

이에 뉴타운지구 내 원주민들의 재정착율은 20%에도 못 미치는 것으로 알려졌다. 서울시의 2007년 자료를 보면 뉴타운 재정착률은 17.1%에 머물렀다.

부동산 시장에 좌우되는 뉴타운?

그렇다면 뉴타운사업은 원래 주민들이 많은 비용을 내야 하는 사업이었을까.

뉴타운사업은 대규모 아파트 단지를 조성하면 자연히 그 지역 집값은 오르게 되고 그 오른 집값, 즉 개발이익으로 큰 비용부담 없이 신축아파트를 분양받거나 분양권을 전매할 수 있다며 주민들을 '현혹'시켜 진행되는 사업이다.

하지만 2008년 금융위기 이후, 부동산 시장이 정체되면서 이러한 유혹은 사기극이었다는 게 드러났다. 집값은 떨어지고 기존에 지어진 아파트조차 미분양 사태를 맞고 있기 때문이다.

상황이 이렇게 되자 로또라고 추앙받던 뉴타운사업은 한 순간에 미운오리새끼가 되어버렸다. 뉴타운사업에 찬성했던 주민들도 엄청난 부담금을 내야 하는 현실을 인식하고 반대 입장으로 돌아섰다. 지역마다 뉴타운사업 취소 소송도 곳곳에서 진행되고 있다.

그렇다고 이런 주민들의 반대 움직임을 단순히 부동산 가격 하락으로 분석하기는 어렵다. 이주원 나눔과미래 사무국장은 "뉴타운의 문제는 부동산 경기의 호ㆍ불황 때문이 아니라 애초 민간의 수익성 위주 프로그램으로 사업성이 없는 지역들을 개발하려 한 데 따른 필연적인 결과일 뿐"이라고 일축했다.

이 국장은 "'황금알을 낳는 거위'를 욕망했던 사람들이 평범한 거위를 '황금알을 낳는 거위'로 착각했던 것"이라며 "이명박과 오세훈 전 시장은 되지도 않는 사업으로 사람들을 현혹시켰고 사람들도 그런 움직임에 동조했다"고 꼬집었다.

이 국장은 "이제야 많은 사람이 뉴타운사업의 실체를 제대로 알고 본격적으로 문제를 지적하고 반대 입장을 나타내고 있다"며 "이제는 시급히 뉴타운사업 탈출 전략을 실시해야 한다"고 주장했다.

/허환주 기자

“원주민 쫓아내는 뉴타운은 안된다”

이글은 시사인 2011-12-07일자 기사 '“원주민 쫓아내는 뉴타운은 안된다”'를 퍼왔습니다.

김수현 희망서울정책자문위 위원장에게 서울시가 풀어야 할 문제에 대해 물었다. 그는 “원주민 쫓아내고 마을 커뮤니티를 파괴하는 뉴타운은 안 된다”라고 말했다.

김수현 교수(50·세종대 도시부동산대학원). 20대에는 고인이 된 제정구 전 의원과 함께 판자촌 철거 반대 운동을 했다. 30대에는 한국도시연구소에서 활동했고, 40대에는 서울시정개발연구원 도시사회연구부장을 지냈다. 참여정부 때 청와대국민경제비서관, 사회정책비서관 등을 역임하면서 부동산 정책과 사회정책을 수립하는 데 관여했다. 환경부 차관도 지냈다. 2010년 서울시장 선거 때 한명숙 캠프와 지난 10·26 보궐선거 때 박원순 캠프에서 각각 정책본부장을 맡았다. 농담 삼아 직업이 ‘본부장’이라고 말할 정도. 현안에 밝다. 

지난 11월14일 박원순 서울시장은 빈민운동, NGO, 행정을 두루 경험한 그를 ‘희망서울정책자문위원회 위원장’으로 위촉했다. 자문위원회는 정책 전문가 33명, 시민사회 대표 14명, 시정개발연구원 연구위원 7명 등 7개 분과 54명(위원장 포함)으로 구성되었다. 내년 1월까지 2개월 동안 한시 운영된다. ‘박원순호’의 중장기 계획을 세우는 데 조언을 하고, 그 결과물이 1월에 발표될 예정이다. 예전 인수위원회를 연상하면 된다. 총괄 업무를 담당하게 된 김수현 자문위원장을 만나 뉴타운, 한강 르네상스 사업 등 서울시가 풀어야 할 문제에 대해 물었다.

‘박원순호’ 서울의 자문을 맡은 김수현 위원장은 참여정부 때 청와대 비서관을 맡아 부동산 정책 수립에 관여했다.

두 차례 서울시장 선거(2010년, 2011년)에서 정책과 공약을 담당했다.

이번에 나경원 후보의 공약을 보고 깜짝 놀랐다. 한명숙 후보의 공약을 많이 베꼈다. 패러다임이 바뀌었다는 얘기다. 복지와 교육, 사람 중심의 정책 등 지난 선거 이슈로 정리가 되었어야 할 부분을 오세훈 전 시장이 거부한 것이다. 오 전 시장은 개발주의적 성과주의에 집착했다.  

김현옥 전 시장을 높게 평가한다는 말을 한 적이 있는데.

내 전공이 도시계획이다. 역대 시장에게는 각각의 시대적 정신과 과제가 있었다. 그걸 잘한 시장은 당대에 욕을 먹었건 아니건 훌륭한 시장이다. 김현옥 시장은 박정희 시대의 사람이다. 재임 시절에 세운상가를 만들고, 남산터널을 뚫었다. 청계고가도로를 만들기도 했다. 당시는 서울의 인구가 매년 7~10%씩 늘어나고 있었다. 고속 성장을 해야 하는 서울의 시대적 과제에 맞게 행동한 것이다. 이명박 전 시장은 개발주의 시대의 끝이었다. 부동산 시장이 잘나가니까 너무 흥분해버렸다. 1971년에 광주대단지(현재의 성남시)를 만들어 판자촌 사람을 집단 이주시키려 한 일이 있다. 그때 옮기려는 인구가 서울 인구의 10%였다. 이명박 전 시장이 뉴타운을 만들 때 거기 사는 인구가 10%였다. 서울 인구의 10%가 사는 곳을 4년 만에 만들겠다는 발상 자체가 시대착오적이었던 셈이다. 그 후유증이 지금 (뉴타운 몸살로) 나타나고 있다. 

박원순 시장의 시대적 과제는 무엇이라 보나?

먼저 전임자가 잘한 것은 계승해야 한다. 이명박 정부가 했던 것처럼 ‘모조리 지우기’ ‘보복식 행정’은 정말 퇴행적인 행정 문화다. 특히 마을과 복지가 중요하다. 이전에는 마을을 해체하는 것이 발전이라고 여겼다. 뉴타운을 만들 때도 마을 커뮤니티를 말하면 우습다는 식이었다. 뉴타운 사업이 잘되려면 원거주민이 많이 떠나야 한다고 보았고, 원거주민이 10%가량 재입주하는 데 그쳐도 성공이라고 받아들였다. 이제 그런 커뮤니티 파괴형 개발은 불가능하다. 복지도 중요하다. 저출산·고령화·저성장·양극화 문제로 서울에 위기 계층이 갈수록 늘어난다. 서울다운 안전망을 구축하지 않으면 안 되는 단계에 왔다. ‘돈이 남으면 복지 하자’고 하면 평생 못한다. 박원순 시장은 복지가 투자라고 말한다. 복지는 일종의 투자이고, 경쟁력이다. 

남은 임기가 2년8개월이고, 조정할 수 있는 예산도 많지 않을 텐데.

서울시 1년 예산이 20조원이라고 하지만 시장이 조정할 수 있는 예산은 1조원 정도다. 많은 단체장이 도로 놓고 건물 짓고 하는 하드웨어적 정책에 왜 집착하느냐면 빨리 표가 나기 때문이다. 삶의 질을 개척하는 건 어렵다. 이번 선거 과정에서 나타난 민심과 성숙한 시민의식이 시장에 대한 평가 잣대를 변화시킬 것이라고 본다. 역대 시장에 대한 평가 방식이라면 박 시장이 좋게 평가받을 방법이 없다. 박 시장이 경전철을 뚫겠는가, 한강에 배를 띄우겠는가? 박원순 시장의 현장 행보가 평가 잣대를 바꾸게 하리라고 믿는다. 지방자치법에 따르면 지방정부의 고유 임무는 주민의 복리이다. 복지와 생활 형편을 챙기는 것. 박 시장의 공약이 상당 부분 서민 생계불안 문제를 해결하는 데 맞춰져 있다. 

11월14일 자문위 출범식에서 박원순 시장(왼쪽)과 대화하는 김수현 위원장.

어느 토론회에서 박원순 시장이 수습할 과제가 있다고 말했다. 구체적으로 무엇을 말한 건가?

뉴타운과 부채 문제다. 이명박 전 시장 당시에 그렇게 많은 인구가 사는 넓은 구역에서 급하게 뉴타운 사업을 시작한 것부터가 파국을 잉태하고 있었다. 정치권도 거품에 대한 기대에 빠져 있을 시기였다. 그 당시에는 그게 시민들의 요구처럼 보였다. 2006년 지방선거, 2008년 총선은 ‘욕망의 정치’ ‘개발 정치’라고 하지 않았나. 뉴타운 사업이 성공하려면 몇 가지 전제가 있는데, 상황이 바뀌었다. 뉴타운 사업이 성립하려면 집값이 끝없이 올라야 하는데 부동산 시장 상황이 나빠져버렸다. 뉴타운 사업 진행 여부도 불투명해졌다. 구청장들이 인가를 막 내주었는데, 그 구청장이 싹 바뀌었다. 자문위원회는 중장기 계획을 다루기 때문에 뉴타운 문제는 자문위 논의를 넘어선다(김수현 자문위원장은 “뉴타운 문제는 별도로 행정 내부에서 다룰 것이고, 현재로서는 부동산 시장에 ‘시그널(신호)’이 될 만한 이야기를 하는 게 적절하지 않다”라며 이 문제를 언급하는 데 극히 신중한 태도를 보였다). 지금으로서는 지역별 사정을 파악하고 주민의 요구와 특성을 감안해 지역별로 차별화된 수습 내지는 진행 방향을 결정해야 한다는 게 원칙이다. 

부채 문제는 어떻게 풀어야 한다고 보나.

서울시 부채가 25.5조원이다. 임기 내 7조원을 감축하는 게 박 시장 공약이다. 이명박 시장 말기부터 오세훈 시장 때 부채가 대폭 늘어났다. SH공사의 부채가 18조원으로 가장 많다. 부채 성격을 볼 필요가 있다. 임대주택을 짓거나 지하철을 건설하다 생긴 부채라면 차기 시장, 차차기 시장 때 등으로 세대별 분담을 해야 한다. 부채 성격을 파악하는 일부터 시작되어야 한다.

한강 르네상스 사업은?

여의도에 무역항을 만들고 5000t짜리 크루즈를 띄워 중국 칭다오와 일본을 가겠다는 계획인데 이건 말이 안 된다. 지금 한강에 떠 있는 유람선이 300t짜리다. 한강은 계절에 따라 물의 수위 차가 크다. 그게 외국 도시를 흐르는 강과 큰 차이다. 5000t급 대형 배를 띄우려면 수심 6m가량을 파야 한다. 그게 운하다. 그렇게 되면 다 뒤집어야 한다. 또 바다에 뜨는 배는 밑이 뾰족하고, 강을 다니는 배는 바닥이 평평하다. 기술적으로 강과 바다를 둘 다 다니는 배가 없다. 그래서 이명박 정부의 감사원에서도 경인운하에 배를 띄우지 말라고 했던 거다. 이것 말고도 한강과 관련한 몇 가지 사업이 있는데 종합적으로 평가해 진행해야 한다고 본다.